Số Hoá Bất Động Sản Để Gọi Vốn Đầu Tư, Tại Sao Không?

Lý Ngọc Huỳnh Nhi[1]

Giữa đợt dịch bệnh Covid-19 lần thứ tư, song song với nhu cầu vay vốn thì nhu cầu đầu tư cũng tăng cao. Trong bối cảnh lên xuống thất thường của thị trường chứng khoán, nguy cơ lạm phát tăng cao, bất động sản (“BĐS”) vẫn được xem là kênh đầu tư tương đối an toàn so với các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, để đầu tư BĐS, nhà đầu tư (“NĐT”) cần phải có vốn đầu tư lớn và điều này không phải ai cũng có được. Đáp ứng nhu cầu đầu tư BĐS của những người không đủ tiềm lực tài chính, thị trường gần đây xuất hiện một mô hình đầu tư BĐS với mức gọi vốn chỉ từ vài triệu đồng, có thể kèm với mức lợi nhuận cam kết gấp hai – ba lần so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Mô hình này, nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý, sẽ có thể cùng lúc đáp ứng nhu cầu huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS và nhu cầu đầu tư của các NĐT.

Chia nhỏ BĐS trên nền tảng kỹ thuật số, NĐT đang đổ tiền để “mua” cái gì?

Mô hình này có thể khác biệt tuỳ vào từng doanh nghiệp (“DN”). Tuy nhiên, công thức chung là một DN, có thể là công ty phát triển BĐS hoặc không, sẽ tự chia nhỏ một BĐS thành nhiều phần bằng nhau trên nền tảng công nghệ blockchain, mã hoá các phần này thành các token[2] (trong ngữ cảnh bài viết này, token sẽ được hiểu là tài sản kỹ thuật số đại diện cho một phần được chia nhỏ của một BĐS được mã hoá) và chào bán cho các NĐT. BĐS đó có thể đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai, đã hoặc chưa thuộc sở hữu của DN chào bán token và có thể thuộc bất kỳ loại BĐS nào (đất đai, nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, …). DN chào bán token là người sở hữu bất động sản và NĐT gián tiếp sở hữu BĐS này thông qua việc sở hữu các token. Trên lý thuyết, NĐT sẽ được hưởng lợi từ việc kinh doanh hoặc khai thác BĐS theo tỷ lệ sở hữu, và NĐT có thể bán lại token cho người khác, kể cả cho DN phát hành token, nếu muốn thoái vốn (tương tự như trường hợp NĐT chứng khoán nhận cổ tức hoặc bán cổ phần). Một biến thể khác của mô hình này là một dạng huy động vốn từ NĐT: DN phát hành token đồng thời cũng là nhà phát triển BĐS chào bán token với cam kết mua lại token trong một khoản thời gian nhất định với một mức lãi nhất định.

Qua tìm hiểu và phân tích các thông tin của các DN phát hành token, có thể thấy rằng quyền sở hữu token của NĐT được thể hiện rõ ràng ở quyền định đoạt[3] của NĐT đối với token, chẳng hạn như bán, tặng cho token. Còn quyền sở hữu gián tiếp đối với BĐS thông qua token được phát hành thể hiện ở chỗ NĐT được hưởng lợi từ việc kinh doanh BĐS (nếu đó là BĐS cho thuê), từ việc hưởng chênh lệch giữa giá mua và giá bán BĐS (khi BĐS được bán). Thậm chí NĐT (một mình hoặc cùng với các NĐT khác tuỳ theo tỷ lệ sở hữu token) còn được quyền định đoạt BĐS thông qua DN phát hành token (NĐT có thể yêu cầu DN phát hành token định đoạt BĐS theo quyết định đa số, tuỳ theo chính sách hoặc cam kết của DN phát hành).

Như vậy, token có phải là BĐS hay không? Theo thông tin công bố của các DN phát hành token, chúng ta có thể suy luận rằng sở hữu token chính là sở hữu BĐS, chính xác là một phần của BĐS được mã hóa tương ứng với token mà NĐT sở hữu. Các NĐT sở hữu token là các đồng chủ sở hữu của BĐS. Còn đứng trên phương diện pháp luật thì sao? Về bản chất, những NĐT thực ra chỉ mua token của BĐS chứ không phải cùng nhau mua và trở thành đồng chủ sở hữu của bất kỳ BĐS nào. NĐT không đứng tên sở hữu của BĐS, không uỷ quyền cho DN phát hành token mua BĐS, không tham gia vào quá trình mua bán BĐS, và quy định dành cho các giao dịch BĐS cũng không điều chỉnh quy trình mua bán token. Kể cả trường hợp một NĐT mua token tương ứng với 100% của một BĐS nào đó thì cũng không có cơ sở pháp lý để xem rằng NĐT đó là chủ sở hữu của BĐS đó.

Vậy token là gì và có được phép giao dịch theo pháp luật Việt Nam?

Token có được xem là sản hợp pháp hay không, nếu có thì nó thuộc loại tài sản gì? Đối chiếu với Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS”), “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Token không phải là vật, tiền hay giấy tờ có giá do trạng thái tồn tại vô hình của nó, vậy token có thể được xem là có quyền tài sản hay không? Theo Điều 115 BLDS, “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Nếu chỉ đơn giản giải thích rằng token là “quyền trị giá được bằng tiền” thì có thể xem token là tài sản theo Điều 115 BLDS, nhưng hiện nay, chưa có đủ cơ sở để xác định rằng tài sản này có được pháp luật công nhận hay không (nếu áp dụng cách giải thích này thì tiền kỹ thuật số cũng có thể được xem là tài sản, nhưng hiện nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa công nhận tiền kỹ thuật số là tài sản và không công nhận giao dịch mua bán tiền kỹ thuật số). Như vậy, dưới góc độ pháp luật, chưa có cơ sở pháp lý để xác định token là tài sản được pháp luật công nhận và do đó, NĐT có khả năng chịu rủi ro khi mua token, chừng nào pháp luật Việt Nam còn chưa làm rõ vấn đề này.

Như vậy, việc xác định token là gì, có là tài sản hợp pháp hay không vẫn còn là vấn đề bỏ ngỏ, nên cũng không có cơ sở pháp lý để xác định việc mua bán token có được pháp luật công nhận hay không. Nếu có tranh chấp xảy ra, có khả năng là các NĐT chỉ có quyền kiện đòi DN phát hành bồi thường, hoàn trả tiền đối với giao dịch mua bán token chứ không có hành lang pháp lý để kiện DN phát hành đòi quyền sở hữu BĐS tương ứng với giá trị hoặc tỷ lệ mà họ đã đầu tư.

Thị trường mua bán BĐS truyền thống vẫn chưa bao giờ hết sốt, tại sao lại cần có thêm mô hình kinh doanh BĐS mới?

Liệu có cần thiết phải “đẻ” ra một mô hình kinh doanh mới chưa từng tồn tại thay vì trung thành với cách thức giao dịch truyền thống không? Liệu rằng trong tương lai không xa, chuyển đổi số sẽ giúp cho các quyết định mua BĐS sẽ trở nên nhẹ nhàng và đỡ nặng đầu hơn và cũng giống như mua hàng hoá từ các sàn thương mại điện tử chẳng hạn như Shopee, Lazada hay Tiki? Nếu làm được như vậy thì đây rõ ràng là một mô hình kinh doanh rất đáng hoan nghênh. Ngoài ra, như đã nêu ở trên, mô hình kinh doanh này có thể giúp cho các DN kinh doanh BĐS có thể huy động vốn dễ dàng hơn và những NĐT nào có khả năng tài chính hạn chế vẫn có thể tham gia thị trường mà vốn chỉ dành cho người có tiềm lực tài chính mạnh này.

Bấy lâu nay, BĐS vẫn đứng ngoài cuộc chơi chuyển đổi số do đặc thù ở giá trị cao của sản phẩm, tính thanh khoản thấp, chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch tốn nhiều thời gian, lại còn đi kèm theo đó là rủi ro cao về tính pháp lý có liên quan đến quyền sở hữu BĐS. Không ai đoán trước được blockchain có phải là tương lai của nền kinh tế toàn cầu hay không, nhưng chắc chắn rằng công nghệ hoá vẫn là xu thế phát triển tất yếu. Vấn đề ở đây chính là liệu rằng các nhà lập pháp có mạnh dạn và cởi mở để tiếp thu và hoàn thiện khung pháp lý và có cái nhìn thoáng hơn để hoà mình cùng xu thế phát triển chung của thế giới?

Hiện thực hoá mô hình số hoá BĐS, việc ban hành luật cần theo kịp với tốc độ phát triển của công nghệ 4.0

Trước hết, cần sự linh động chấp nhận của các nhà lập pháp đối với mô hình sở hữu mới này trong bối cảnh tiềm năng và dung lượng thị trường rất rộng, đa dạng hoá, mở rộng sân chơi cho các NĐT nhỏ đối với thị trường BĐS. Vì mục tiêu đó, cần có một cơ chế liên kết giữa việc sở hữu token và sở hữu BĐS. Để làm được điều đó, trước hết, token cần được pháp luật công nhận như là một loại tài sản hợp pháp, cụ thể là một loại tài sản vô hình[4], thoát khỏi định nghĩa rằng tài sản vô hình phải là quyền tài sản[5], và pháp luật cũng cần làm rõ mối liên kết của token đối với BĐS mà căn cứ vào đó token được phát hành. Từ đó mới có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu BĐS thông qua việc sở hữu token, đảm bảo khung pháp lý rõ ràng về quyền và nghĩa vụ cho các NĐT và cả DN phát hành token.

NĐT cần một cơ chế để tháo gỡ các lo ngại về uy tín của DN phát hành token và bảo vệ các quyền lợi của mình, từ đó sẽ mạnh dạn đầu tư hơn.

Với đặc điểm phải đăng ký quyền sở hữu của BĐS, cần có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan đăng ký đất đai và đội ngũ chuyên viên có am hiểu về hệ thống blockchain để đảm bảo rằng việc quản lý các BĐS được số hoá cùng với các token của BĐS đó[6].

Pháp luật chứng khoán cần có cơ chế để có thể quản lý thị trường giao dịch token và chỉ định cơ quan đóng vai trò đảm bảo tính hợp lệ của các giao dịch token tương tự như cơ chế quản lý việc phát hành các giấy tờ có giá (chẳng hạn như cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ, …) hiện hành.

Nói cho cùng, hành lang pháp lý điều chỉnh mô hình kinh doanh mới mẻ này hiện vẫn còn là một con số không tròn trĩnh, và xây dựng cơ sở pháp lý cho mô hình này cần được xem xét ở nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên, tiềm năng phát triển của mô hình số hoá BĐS như vậy sẽ còn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố chẳng hạn như sự mạnh dạn của các DN tiên phong, sự hiểu biết và hứng thú đầu tư của các NĐT nhỏ lẻ đối với mô hình này. Từ đó, cùng với sự phổ biến của mô hình mới này, các nhà lập pháp sớm muộn gì cũng phải có động thái ban hành các quy phạm điều chỉnh phù hợp với định hướng quản lý thị trường của Việt Nam như hiện nay.

Nguồn tham khảo:

Tokenisation – The Future of Real Estate Investment? January 2020, Andrew Baum, The Future of Real Estate Initiative, Saïd Business School – University of Oxford.

The digital tokenization of property rights. A comparative perspective, April 2021 Computer Law & Security, Rosa Maria Garcia Teruel – Universitat Rovira i Virgili, Héctor Simón-Moreno – Universitat Rovira i Virgili

Chứng khoán hóa bất động sản: Lý luận và thực tiễn, Tháng 4/2021, Nguyễn Kim Phước – Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

“Sống lại” chứng khoán hóa bất động sản, Ngân Giang – Maybank Kim Eng

https://vnexpress.net/chia-nho-can-nha-ban-gia-3-trieu-dong-mot-phan-4350555.html

https://vnexpress.net/dau-tu-can-ho-voi-so-von-mot-trieu-dong-4360515.html?fbclid=IwAR2azfEL8WZAC6hcQpTHuBuam2Us3QNvHfXLwO2sZ_i9S922hyPGmWgiQ0M

http://thesaigontimes.vn/dan-do-ve-mo-hinh-huy-dong-von-cho-bat-dong-san-bang-blockchain/

https://zingnews.vn/coin-va-token-khac-nhau-nhu-the-nao-post1275643.html

https://www.forbes.com/uk/advisor/investing/nft-non-fungible-token/

https://tapchicongsan.org.vn/media-story/-/asset_publisher/V8hhp4dK31Gf/content/doi-moi-tu-duy-nhan-thuc-va-the-che-hoa-quyen-tai-san-vo-hinh-va-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai

[1] Công ty Luật Phuoc & Partners.

[2] Token là một loại tài sản kỹ thuật số được phát hành và hoạt động trên nền tảng Blockchain sẵn có mà không có cơ sở hạ tầng độc lập (https://zingnews.vn/coin-va-token-khac-nhau-nhu-the-nao-post1275643.html).Hiện nay, có nhiều loại token được tạo ra phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau về kinh tế, pháp lý: token giao dịch (currency token) (ví dụ: bitcoin); token bảo mật (security token), token tiện ích (utility token) hay token mật mã (asset-backed token). Loại token được đề cập trong bài viết này là một loại token không hoán đổi được (non-fungible token, NTF), là đại diện kỹ thuật số cho các phần nhỏ của một tài sản vật chất tồn tại hữu hình, tương ứng với mỗi phần nhỏ của một BĐS. Trong đó mỗi token hoàn toàn khác biệt và không thể thay thế với các token khác tương ứng với các phần khác của BĐS (The digital tokenization of property rights. A comparative perspective, April 2021 Computer Law & Security, Rosa Maria Garcia Teruel – Universitat Rovira i Virgili, Héctor Simón-Moreno – Universitat Rovira i Virgili – trang 2,3).

[3] Điều 192 BLDS. Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.

[4] https://tapchicongsan.org.vn/media-story/-/asset_publisher/V8hhp4dK31Gf/content/doi-moi-tu-duy-nhan-thuc-va-the-che-hoa-quyen-tai-san-vo-hinh-va-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai

[5] Điều 3 Thông tư số 06/2014/TT-BTC, ngày 7-1-2014, của Bộ Tài chính, “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13”, quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá tài sản vô hình

[6] Ví dụ: truy xuất thông tin giao dịch blockchain để tìm hiểu thông tin chủ sở hữu đăng ký của BĐS.